Uspešno in učinkovito oddajanje nepremičnine v turistični namen

Veliko ljudi oddaja apartmaje, oddaja sobe, oddaja hiše, ti pa ne veš kako začeti? Četudi si že vse prebral glede odpiranja sobodajalstva, kategorizacije apartmaja in vseh ostalih zakonsko določenih nujnosti…

Dejansko je zelo enostavno. Uspešna oddaja apartmajev pomeni, da čim večkrat oddamo enoto po čim višji ceni. Učinkovito pa s čim manjšimi stroški, oziroma, da je dobiček čim večji. Na tem mestu se vsi vprašamo kako (ponavadi) omejene resurse (denar, čas, znanje,...) uporabiti, da bo naš poslovni podvig, v tem primeru oddajanje nepremičnine v turističen namene, čim bolj uspešen.

Na začetku si bi morali, v luči uspešne prodaje, postaviti kup vprašanj:

• Katere prodajne kanale in distribucije izbrati (ali kako doseči gosta)?
• Katere vsebine želimo komunicirati na teh kanalih prodaje? 
• Katere tehnološke rešitve moramo izbrati, da si delo olajšamo in optimiziramo?
• Kdo so naši ciljni gostje in kako jih doseči? 
• Na kaj se moram kot lastnik, z idejo oddaje apartmajev osredotočati?
• Razumem trende in jih znam vključiti oddajanje nepremičnine v najem?
• Potrebujem pomoč agencije za oddajanje apartmajev?

Toliko kot je lastnikov, toliko je unikatnih odgovorov in neskončnih kombinacij. Nekateri nimajo časa, imajo pa denar, rešitev je takoj na dlani. Poiščejo pomoč agencije za oddajo apartmajev.
Ker pa je tovrstnih lastnikov zelo malo, se raje osredotočimo na to, kako omejene resurse pametno vložiti.

Generalni napotek je, da si najprej odgovorimo na vprašanje kakšen lastnik sem.

Kakšne kompetence imam? Koliko časa imam za oddajanje nepremičnine v turistične namene? Sem komunikativen in odprt? Pripravljen sodelovati z drugimi ponudniki? 

Nato moramo odgovoriti na vprašanje glede gostov, ki jih želimo imeti v apartmaju. So naši ciljni gostje družine, podjetniki, pari , avanturisti? Kakšne so njihove nakupne navade? Katere filtre uporabljajo pri iskanju apartmajev? Koliko dni do dejanskega prihoda rezervirajo apartma? Katere kanale in naprave uporabljajo za rezervacijo?

Na tej točki se ponavadi že odločamo preko katerih kanalov bomo oddajanje nepremičnine v najem izvajali. Vsi seveda sanjamo, da bi večino prodaje imeli preko lastnih prodajnih kanalov, a je v praksi, vsaj na začetku, lastna prodaja najdražja.  Od količine kanalov prodaje je nato odvisna tudi izbira tehnološke platforme za upravljanje rezervacij. Z drugimi besedami PMS-a (property management system). PMS je lahko dokaj kompleksna zadeva, ključno pa je, da zadovolji tvojim potrebam in ne vsemu kar tehnologija omogoča, saj na ta način precej optimiziraš strošek uporabe. V tej luči se vprašaš ali boš uporabljal channel manager in katerega, saj nekateri omogočajo prenašanje vsebin, razpoložljivosti in cen, nekateri ne vsega.

Ali potrebuješ modul  CRM (customer relationship management) znotraj PMS, ker boš izvajal lastne marketinške kampanje? Ali potrebuješ Booking engine in kako ga dobro implemetirati? Seveda -  na lastno spletno stran - jo potrebuješ in jo boš kakovostno upravljal? Katere komunikacijske in socialne platforme izbrati, da bodo žive in odzivne? Želiš izdajati račune gostom in jih prijavljati na AJPES (zakonska zahteva za oddajanje nepremičnine v turistične namene)  Ima PMS povezavo do gostinskih in trgovinskih programov? Celo do računovodskih programov? 

Učinkovita oddaja apartmajev na koncu predvideva, da razumeš vsaj generalne trende in jih vključuješ v oddajanje nepremičnine v najem. Torej ali res razumeš kaj pomeni digitalizacija tako na ponudbeni strani kot na povpraševalski strani? Ali veš, da se v ozadju spletne prodaje dogaja velika konsolidacija vseh spletnih prodajnih kanalov? Da je ponudba vedno bolj kakovostna in raznovrstna, ter da pristno in doživetu v očeh gosta pomeni več kot lepo? In da o globalizaciji sploh ne izgubljamo besed…

Veliko napisanega in malo povedanega? Kakor se vzame, a bo lažje od tu naprej. 
Nasveti za uspešno in učinkovito oddajanje nepremičnine v turistične namene, v strnjeni verziji.

Bodi sam svoj, prilagodi poslovanje svojemu ritmu in okusu. Ob zadovoljitvi osnovnih standardov, vlij v apartma svoj stil in danosti apartmaja, objekta, okoliške ponudbe. Bolj kot na podrobnosti, se ukvarjaj z dodatno ponudbo (savna, hot tub, bazen, …). Uporabljaj pametne rešitve (online recepcija, pametni dostopi), da ne boš tratil časa, oziroma čakal goste…
Izberi si ciljno skupino gostov, ki ti ne bo najedala živcev, ker ne sodijo v kontekst tvojega razmišljanja in danosti tvoje nepremičnine, ki jo oddajaš v turistični namen. Razišči to ciljno skupino in kako jo boš dosegel. S katerimi vsebinami, infarstrukturo!

Izberi prodajne kanale, ki ti bodo tvoj vložek (ROI- return on investment), čim prej povrnili. Na začetku poti daj priložnost marketinško prodajnim kanalom (Booking, Airbnb, Expedia, Vrbo,... plačilo samo po realizirani prodaji), da pripeljejo prve goste, ti pa jih preobražaj v stalne goste. Vzporedno gradi lastno prodajo in marketing s svojo spletno stranjo, social media platformami in direktnimi rezervacijami, a bodi pozoren, saj predstavlja ta del relativno fiksne stroške, brez nujno dobre realizacije, če ne veš natančno kaj počneš!  Začni z dobrimi fotografijami, dodajaj video vsebine, povej svojo zgodbo. Pri izdelavi prodajne politike bodi pozoren na kakovostno izdelane cenike (po sezonah, številu oseb, številu dni bivanja), odpovedne politike, hišni red. Bodi ažuren pri komunikaciji z gosti in prodajnimi kanali.  

Izberi tehnološko platformo, ki bo imela najboljši tako imenovan “Value for money”. Ne potrebuješ veliko, če prodajaš samo preko enega kanala. Če pa disperziraš prodajo preko veliko kanalov (lastna prodaja, prodajni kanali, agencije…) pa boš gotovo potreboval bolj kompleksne rešitve, v osnovi tudi dražje rešitve. 
Najboljši marketing je tisti od ust do ust. In tudi najcenejši in kupiti se ga ne da. A je pot do tam dolga.

Zadovoljni gostje so tvoj končni cilj. Ne pretiravaj s cenami, opazuj konkurenco, razmišljaj o lastni ponudbi in kako dvigniti zadovoljstvo gostov, temu bodo sledile dobre ocene. In na koncu tudi ta marketing od ust do ust, ki je danes v obliki spletnih ocen pravzaprav digitaliziran. 

Vlagaj v svoje digitalne kompetence, spremljaj trende in spremljaj zakonodajo, da se ne uloviš v situacijo, kjer boš s svojo učinkovitostjo nagrajeval druge!
 

In na koncu, če ocenjuješ, da mogoče vseeno nimaš dovolj časa in si želiš olajšati poslovanje - kontaktiraj nas in ti z veseljem pomagamo do uspešnega in učinkovitega oddajanja nepremičnine v turistični namen!   

Datum: 09.01.2023
Objavil: Gorazd